「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・レジデンス東京イースト

[所在地] 〒120-0002 東京都足立区中川１丁目１０他

 標高・地形

●標高1mほど、中川に近接する低地帯に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、レジデンスIIIの敷地の一部が「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.44～2.5”です。
●全国的にも最悪レベルの数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

周辺のボーリング調査

●敷地に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度15m～19mほどまでN値0～3の柔らかい地層が続いています。
▼深度33m～41mほどまでN値10以下の柔らかい地層が続きます。
▼支持層まで表記のある柱状図がないので、支持層の深さは不明ですが、40mよりほ深いようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の可能性は否定できません。
●地中の深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性もある、いわゆる「軟弱地盤」です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約3mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川の氾濫では、3m～5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●雨水出水により最大約1.1mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、中川の河岸より標高が低く、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【荒川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

【雨水出水(中川等の氾濫)】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年9月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●概ねシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南西側(幅員約7m～8m)、北側(幅員約8.2m～9.8m)、北東側(幅員約4.5m～6.6m)、南東側(幅員約8.7m～9.6m)の4本の区道に接面する4方路地です。
●接道部分の一部では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●環七通り(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、レジデンスII及びIIIが存する「中川1丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。レジデンスIが存する「亀有3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中川1丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。亀有3丁目は191件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

●中川に近接する低地帯に位置し、「沖積層の堆積エリア」及び敷地の一部が「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●表層地盤増幅率は全国的にも最悪レベルの高い数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性もある、いわゆる「軟弱地盤」であることが把握されます。
●高潮で約3m、荒川等の氾濫で3m～5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒液状化及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が全国的にも最悪レベルである上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きいです。高潮で約3m、荒川等の氾濫で3m～5m未満等の浸水可能性が指摘されるなど、浸水リスクも非常に大きいです。よって、防災力を“レベル１”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。