「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[所在地] 〒115-0042 東京都北区志茂３丁目４３−１６

 標高・地形

●標高約0m～2m、隅田川沿いの低地帯に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.42”です。
●全国的にも最悪レベルの数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●近隣にある調査地点では、
▼深度20m前後までN値0～3の柔らかい地層が続いています。
▼深度30mを超えてもN値10ほどの地層が存在するようです。
▼支持層の深さは37m～42mほどと推測されます。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在する地点が多いので、液状化の可能性は否定できません。
●地中の深いところまで柔らかい地層が続く上に、液状化の懸念もある、いわゆる「軟弱地盤」なので、地盤リスクは非常に大きいです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約4.4mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川の氾濫では、5m～10m未満の浸水可能性が指摘されています。
●隅田川が氾濫した場合の浸水区域内に位置し、北区の洪水ハザードマップでは5m以上、浸水リスク検索サービスでは最大約3.7mの浸水可能性が指摘されています。
●高潮の浸水も、荒川や隅田川の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【北区洪水ハザードマップ】

※ 荒川が氾濫した場合の浸水想定区域図

【北区洪水ハザードマップ】

※ 隅田川が氾濫した場合の浸水想定区域図

【隅田川が氾濫した場合の浸水区域】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2019年1月竣工のRC造地上11階建と15階建の2棟です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●シンプルかつどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

[サードスクエア]南東側(幅員約6.5m)、北東側(幅員約5.1m)、北西側(幅員約6m)、南西側(幅員約4m)の4本の区道に接面する4方路地です。
[フォーススクエア]南側(幅員約6m)、東側(幅員約5.8m)、西側(幅員約3.8m)の3本の区道に接面する3方路地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●国道122号線との接続に支障となる箇所はありませんが、直線的に接続できる広い道路もなく、周囲には細街路も広がっているため、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「志茂3丁目」の地域危険度は“４”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、志茂3丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●隅田川沿いの低地帯に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は全国的にも最悪レベルの数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が存在し、液状化の可能性もある、いわゆる「軟弱地盤」であることが把握できるので、地盤リスクの大きな場所です。
●高潮により約4.4m、荒川氾濫により10m未満等の浸水可能性が指摘されています。
●建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒「液状化の可能性がある地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が全国的にみても最悪レベルな上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きく、マイナス2とします。約4.4mもの高潮リスクが認められる上に、荒川等の氾濫リスクも大きく、浸水リスクも顕著なので、マイナス2とします。よって、防災力を“レベル１”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。