グランドメゾン新宿曙橋

物件名 グランドメゾン新宿曙橋
所在地 東京都新宿区住吉町2-11
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩1分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
敷地面積 370.03m² 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造13階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成31年(2019年)6月 総戸数 35戸
駐車場 3台 駐輪場 自転車35台
附属設備 モニター付インターホン、宅配BOX 新築分譲時売主 積水ハウス(株)
設計・監理 (株)宮川憲司建築事務所 施工 (株)松尾工務店
管理会社 積水ハウス不動産(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 富久小学校(住吉町共栄町会)
その他 ペット可

 

 地域の状況

「グランドメゾン新宿曙橋」は、新宿区住吉町にある中高層マンションです。この町域は、1952年まで「市谷谷町」という名でしたが、谷が続くと紛らわしいことと、住みよい町にという願いを込めて「住吉町」と改称されました。
住吉町は、靖国通りとあけぼのばし通り沿いの商店街を中心とした町です。都心に近く、新宿の繁華街も徒歩圏という立地ですが、下町的な雰囲気の残る街です。夏の祭りでは、神輿や盆踊りも行い、防犯活動も、年末だけでなく、毎週防犯パトロールを行っており、活動的でまとまりのある町会です。
あけぼのばし通り商店街を抜けると、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校の学区域は区立四谷小学校で、少し距離があります。保育園は、区立富久町保育園が台町坂を登って南西に入ったところにあります。その他には、北に200mほどのところに「ニチイキッズ曙橋」がありますし、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園「フロンティアキッズ」も近隣にあり、こちらは遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、少し小さいですが、「三徳住吉店」が北西に150mほどのところにあります。また、靖国通り沿いには「まいばすけっと」があります。外食は、曙橋駅周辺にいくつかあるのと、5,6分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北側に面している幹線道路の靖国通りです。
※ 幹線道路沿いのリスクについては別サイトにまとめています。
南側接面道路は、幅員5.4mほどの一方通行の区道です。車の通行量は多くないですが、たまにスピードを出した車が通るのを見掛けます。小さな子供やお年寄りは気を付けてもらいたい道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は江戸時代は紅葉川が流れていた谷地にあたります。住吉町2付近で行われているボーリング調査の結果を見ると、表土が埋土で、その下はシルト(沈泥)等の地層であると読み取れ、N値(地盤の固さを表す数値)も深度5m超まで2未満が続き、地盤はあまり強固ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションが所属する「住吉町共栄町会」の指定避難所は、西に500mほどのところにある「富久小学校」です。
水害時の避難所も同様に「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部も0.5m~1.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「住吉町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価ポイント

本マンションは、大手資本が分譲したものです。
靖国通り沿いのため、部屋が南向きの場合でも、窓を開けっ放しにすると車の音がうるさいかもしれません。
駅に近く、交通利便性は非常に高い立地で、防災面・医療面でも安心な施設が近所にあります。

○耐震性 地盤はあまりよくない場所ですが、分譲会社は大手資本で築年も浅い建物であり、建物が倒壊するような大きな損害は出ないと思います。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付インターフォン等の標準的なセキュリティは備えています。
○資産性・立地 利便性は非常に高い。立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

本マンションの地盤はあまり良くないと思われ、建物もそれなりに縦に長い形状です。非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、靖国通り沿いなので車の音等の影響が多少はある可能性があります。
このマイナスポイントの分、靖国通りから離れた高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。